LA FISCALITÉ DU CRÉDIT BAIL ET DE LA FIDUCIE EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE
Depuis ces dernières années, les établissements financiers ont recours à des outils de plus en plus sophistiqués dans les opérations de financement à destination des entreprises. Ils leur permettent de concilier intérêts juridiques, économiques et financiers de l’opération envisagée (1). Pendant longtemps, le crédit-bail immobilier s’est imposé comme un outil de choix dans ces opérations, tout particulièrement en matière de fi nancement de l’immobi l ier d’entreprise (2). D’u n poi nt de v ue ju rid iq ue, le contrat de crédit-bail constitue une technique de financement complexe des biens immobiliers. Il consiste en une location assortie d’une promesse unilatérale de vente. Par ce contrat, le propriétaire d’un bien immobilier dispose d’une faculté de concéder l’usage et la jouissance du bien immobilier. À l’issue de l’opération, le bénéficiaire pourra l’acquérir en levant l’option. Cette levée de l’option mettra fin à la location en contrepartie du versement d’une somme prévue dès la conclusion du contrat, tenant compte du montant des loyers d’ores et déjà versés.
À l’issue de la période de location, le preneur dispose de trois options : acquérir le bien pour le prix convenu dès l’origine, restituer le bien immobilier, ou encore prolonger la période de location. Réduire ce contrat à une simple location ou à une promesse unilatérale de vente serait alors une erreur, cette analyse ne prenant pas suffisamment en compte l’intégralité de l’économie du contrat. D’un point de vue économique, le crédit-bail s’apparente à une véritable aliénation conclue à titre fiduciaire à des fins de garantie fondée sur la propriété du crédit- bailleur. Pendant l’opération, le crédit-bailleur ne conserve de la propriété que son titre juridique ; quant au preneur, son droit s’apparente fortement à celui du droit de propriété mais sans pour autant l’atteindre. Le recours à ce contrat montre toutefois ses limites lors de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du crédit-preneur. L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire interdit le remboursement des créances nées antérieurement au jugement d’ouverture ainsi que la réalisation d’un pacte commissoire. Le crédit- bailleur doit déclarer sa créance et solliciter auprès de l’administrateur judiciaire du crédit-preneur son choix de maintenir le contrat de crédit- bail immobilier en cours d’exécution. Si l’administrateur judiciaire y renonce, le crédit-bailleur pourra alors se prévaloir de l’application automatique de la clause pénale et solliciter des dommages et intérêts. En revanche, si l’administrateur souhaite se saisir de la faculté de continuer le contrat, celui-ci se poursuivra par le preneur dans les conditions fixées par le tribunal.
Il relèvera alors du régime des contrats en cours. L’administrateur judiciaire pourra poursuivre l’exécution du contrat de crédit-bail en fonction de son utilité pour la continuité de l’exploitation et des capacités contributives du débiteur. Si le repreneur décide de lever l’option, il devra payer les sommes restant dues dans la limite de la valeur du bien fixée d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par le tribunal à la date de la cession. Faute de volonté ou de capacité du crédit-preneur à continuer le contrat de crédit-bail, celui-ci sera résilié et, partant, le crédit bailleur retrouvera la libre disposition de l’immeuble. Si ce régime juridique est attrayant, les établissements de crédit s’y sont détournés depuis plusieurs années au pr ofit de la fiduc ie - s û r e t é, notamment dans les opérat ions de refi na ncement de l’i m mobilier d’entreprise. Définie à l’article 2011 du code civil, « la fiducie est l’opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires ». Ce contrat consiste alors à opérer u n transfert (u ne aliénation fiduciaire) d’un bien (un bien immobilier, par exemple) par le constituant (l’entreprise) à titre de garantie (peut également avoir des aspects de gestion) au fiduciaire (l’établ issement de créd it) au profit d’un bénéficiaire (l’entreprise, si elle rembourse le crédit, ou l’établissement financier, en cas de défai l lance du débiteu r). Les parties pourront désigner un tiers protecteur. Cette nomination reste facultative et très rare en pratique en matière de fiducie-sû reté. En tant qu’établissement de crédit, la banque pourra elle-même revêtir la qualité de fiduciaire ou solliciter un autre acteur autorisé par la loi (3).
Très souple, la fiducie peut êt re assortie d’une convention de mise à d i sposit ion du bien i m mobilier au constituant et être stipulée rechargeable (4). La fiducie-sûreté est particulièrement efficace. En cas d’ouverture d’une procédure de sauvega rde ou de red ressement judiciaire, la présence d’une convention de mise à disposition su spend la réa l i sat ion du bien immobilisé en fiducie. En revanche, dès que la procédure sera convertie en liquidation judiciaire, la fiducie pourra être réalisée. En tant que reine des sûretés, la fiducie conférera à l’établissement financier une garantie très efficace. À l’aune de leurs caractéristiques respectives, ces deux contrats dissocient par une aliénation fiduciaire à titre de garantie la propriété économique et la propriété juridique. Le traitement comptable et fiscal en tient compte mais de manière différente selon les stades de l’opération. Pour bien comprendre les différences en matière fiscale, distinguons l’exécution (I) du dénouement du contrat (II).
