Indivision - Détermination de l’indemnité due au titre du règlement des échéances d’emprunt
Deux concubins acquièrent en indivision un immeuble d’habitation, l’un pour un quart, l’autre pour trois quarts. Ce dernier rembourse 75 % des échéances du prix entre 2003 et 2006 et l’intégralité des échéances du prêt à compter de 2006. Après la séparation du couple, un arrêt fixe à un certain montant la créance à l’égard de l’indivision au titre du financement de l’immeuble du concubin ayant acquis les trois quarts du bien, retenant qu’ayant financé la part de la concubine dans une certaine proportion, il doit lui être tenu compte dans cette même proportion de la différence entre la valeur actuelle du bien indivis et le prix de son acquisition. Ce dernier forme un pourvoi, soutenant que les juges du fond devaient confronter le montant de ses paiements au montant d’acquisition du bien, pour ensuite appliquer le pourcentage ainsi déterminé à la valeur actuelle du bien.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil : « 9. Il résulte de ce texte que pour les dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis, dont fait partie le règlement des échéances de l’emprunt ayant permis son acquisition, il doit être tenu compte, selon l’équité, à l’indivisaire de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant. Le profit subsistant représente l’enrichissement procuré au patrimoine indivis ». En statuant comme elle l’a fait, « 11.(…) alors qu’il lui appartenait d’établir la proportion dans laquelle le règlement [du concubin] des échéances de l’emprunt, en capital et intérêts, avait contribué au financement global de l’acquisition, incluant les frais d’acquisition et le coût du crédit, puis d’appliquer cette proportion à la valeur actuelle du bien dans son état au jour de l’acquisition, enfin, de comparer le profit subsistant ainsi déterminé avec la dépense faite, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
OBSERVATIONS. Les règlements d’échéances d’un emprunt immobilier par l’un des indivisaires au moyen de ses deniers personnels, constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble indivis et donnent lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 alinéa 1er du code civil (Cass. 1re civ., 7 juin 2006, n° 04-11.524, publié ; 13 septembre 2017, n° 16-22.821, inédit). La créance sur l’indivision calculée selon la règle du profit subsistant doit l’être par rapport à la valeur du bien au moment de l’acquisition (1re civ., 1er février 2017, n° 16-11.599, publié), en établissant la proportion dans laquelle le règlement des échéances de l›emprunt contribue au financement global de l›acquisition. I.T.
Réf. : Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-11.649, F-B
