Copropriété - L’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu
Des propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété assignent une autre copropriétaire en remise en état de combles communs que celle-ci se serait appropriés et, subsidiairement, en illicéité d’une clause du règlement de copropriété autorisant les copropriétaires à modifier les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Les juges du fond déclarant leurs demandes irrecevables comme prescrites, ils forment un pourvoi en cassation soutenant que la sanction applicable était le réputé non écrit.
Mais relevant un moyen de pur droit, la troisième chambre civile rejette le pourvoi : « 7. Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. 8. Selon l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. 9. Aux termes de l’article 15, alinéa 1er, de cette loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 10. Il résulte de ces textes que l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu. 11. Dès lors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel se situent les lots [des demandeurs] n’avait pas été appelé à la cause ou entendu, la demande tendant à faire déclarer non écrit l’article 21 du règlement de copropriété était irrecevable. 12. Par ce motif de pur droit, substitué à celui justement critiqué par le moyen, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l’arrêt attaqué se trouve légalement justifié de ce chef ».
OBSERVATIONS.
Si l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété et l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n’exclut pas son pouvoir de reconnaître le caractère non écrit d’une clause (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045, P), lorsqu’est engagée une action tendant à réputer une clause du règlement de copropriété non écrite, le respect du principe du contradictoire impose que le syndicat des copropriétaires, par sa qualité à agir tant en demande qu’en défense en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (article 15 alinéa de la loi du 10 juillet 1965) soit entendu ou appelé. I.T.
Réf. : Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649, FS-B
