Baux commerciaux - Ne constitue pas une sous-location la mise à disposition des locaux par le locataire indissociable de prestations de service
La locataire de locaux commerciaux conclut avec des tiers des « contrats de prestations de services et mises à disposition de bureaux ». Alléguant des sous-locations irrégulières, sa bailleresse l’assigne en réajustement du loyer principal. Les juges du fond retenant que la mise à disposition de bureaux était la prestation essentielle, accueille la demande. La locataire forme un pourvoi, soutenant qu’une convention de mise à disposition d’espaces consentie à un tiers par un preneur à bail commercial, distincte d’une sous-location, prévoyant le paiement d’un prix correspondant à une jouissance limitée dans le temps et à des prestations assurées par le locataire principal, relatives à l’équipement, à l’entretien des locaux et au contrôle de l’accueil et de la sécurité ne peut être qualifié de sous-location permettant au bailleur de demander le réajustement du loyer principal.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 1709 du code civil et L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce. Elle juge que « 10. Pour retenir la qualification de sous-location et faire droit à la demande de réajustement de loyers, l’arrêt relève que les contrats de mise à disposition d’un bureau aux entreprises mentionnent précisément le numéro de bureau ainsi que sa surface, qu’ils prévoient une contrepartie financière fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par la prestation de services, que les entreprises ont un accès permanent à leur bureau, qu’elles s’engagent à le maintenir dans un bon état d’entretien et en assurent la fermeture et que la durée des contrats est fixée à un mois mais renouvelable par tacite reconduction. 11. Il en déduit que la prestation essentielle du contrat est la mise à disposition de bureaux à des tiers, de manière exclusive et sans limitation dans le temps, dès lors que les prestations fournies comme l’entretien, l’accueil, la sécurité, l’assurance et la wifi ne sont qu’accessoires à la fourniture de bureaux équipés.12. En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients, la cour d’appel, par des motifs impropres à caractériser des contrats de sous-location au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, a violé les textes susvisés. »
OBSERVATIONS. La Cour de cassation avait déjà jugé que ne constituait pas une sous-location au sens de l’article L.145-31 du code de commerce un contrat de mise à disposition intermittente de locaux assortie de prestations de services (Cass. 3e civ., 13 février 2002, n° 00-17.994, publié). Elle précise ici que la mise à disposition de locaux sans limitation dans le temps n’est pas non plus constitutive d’une sous-location dès lors qu’elle est indissociable de prestations de services spécifiques recherchées par les clients. I.T.
Réf. : Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823, FS-B
