Trois questions à Pascaline Déchelette-Tolot
Paru dans Droit & Patrimoine n°1182 du 11 mars 2019
À l’occasion du colloque pour les 10 ans de la création de l’Autorité de la concurrence, le 5 mars dernier, le premier ministre Édouard Philippe a annoncé des mesures visant à faciliter la mise en concurrence des syndics de copropriété. Analyse. Trois questions à Pascaline Déchelette-Tolot, associée, spécialiste en droit immobilier, LPA-CGR.
Le premier ministre a rappelé que les syndics de copropriété devaient être mis en concurrence tous les 3 ans, était-ce nécessaire ?
L’obligation de mise en concurrence existe déjà dans la loi, mais en pratique, nombre de syndics ne l’appliquent pas. Par ailleurs certains d’entre eux, en dehors des syndics de taille significatives, n’utilisent pas le contrat-type imposé par les dispositions de la loi ALUR, qui conduisent à présenter le prix des missions selon la formule « tout sauf », qui exclut les prestations facturées en sus. Souvent, les syndics en place depuis plusieurs années craignent d’éveiller les soupçons des copropriétaires s’ils modifient leur contrat classique en contrat-type, et donc ne le font pas. Le premier ministre, en annonçant des sanctions, certes modestes (3000 € pour les personnes physiques et 15 000 € pour les personnes morales), cherche à introduire un peu de dynamique dans les rouages. C’est un petit signe.
Est-ce un appel du pied pour inciter l’Autorité de la concurrence à se pencher sur les pratiques des syndics ?
Sans doute. Mais si à ma connaissance, il n’y a pas encore eu de dossier ouvert auprès de l’Autorité dans ce secteur d’activité, il faut noter qu’il existe des associations de consommateurs, très vigilantes qui sollicitent souvent la DGCCRF et que beaucoup d’actions contre les syndics ont été introduites au niveau local, par les directions départementales de la protection des personnes (DDPP). Cependant, si le secteur des syndics a vocation à devenir l’une des priorités de l’Autorité, cela incitera les syndics à mettre en œuvre des programmes de conformité en leur sein.
Les mesures annoncées sont-elles suffisantes pour stimuler la concurrence dans le secteur ?
Si des copropriétaires veulent changer de syndic, le plus fastidieux n’est pas, en réalité, de comparer les prestations offertes par les différentes entreprises, mais la gestion de la transmission du dossier de la copropriété d’un syndic à un autre qui s’accompagne de la déperdition d’informations sur l’historique de l’immeuble. La loi ELAN prévoit des sanctions pour la transmission des documents au conseil syndical dans le délai d’un mois, mais la fluidité de la communication de syndic à syndic, pourtant décrite par la loi, n’est pas toujours assurée. Par ailleurs, la réduction du coût de gestion des copropriétés passe, à mon sens, par l’utilisation d’outils plus performants et la dématérialisation, notamment des assemblées générales avec les convocations et le vote électronique. Mais cela implique la participation des copropriétaires et la formation des gestionnaires de copropriété. Le projet de loi en préparation sur la copropriété prendra sans doute en compte ces éléments. En attendant, les annonces faites ne sont que des mesures ponctuelles, même si c’est un bon début.
