Repenser la fiscalité du logement
La crise actuelle du logement aura eu ceci de positif qu’elle a permis de se pencher sur différents volets de la problématique. La fiscalité n’est pas en reste et le 18 décembre dernier, le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) a publié un rapport intitulé « Pour une fiscalité du logement plus cohérente ». Synthèse.
C’est la première fois que le Conseil des prélèvements obligatoires se penche sur le sujet. Le rapport dresse d’abord le constat d’un ensemble complexe d’impositions et de dispositifs fiscaux qui se sont accumulés au fil des réformes, sans véritable harmonisation. En 2022, la fiscalité du logement représentait 92 Mds€, l’équivalent de 3,5 % du PIB, mais le CPO estime que l’ensemble manque de cohérence et d’efficacité eu égard notamment aux enjeux issus de la transition énergétique et écologique, de l’accroissement des inégalités patrimoniales et des difficultés conjoncturelles du marché de l’immobilier.
Dix recommandations sont donc formulées pour que la fiscalité du logement atteigne un point d’équilibre entre les dispositifs d’incitation et une logique plus large de neutralité.
Une fiscalité corrélée à la valeur des logements
La première série de recommandations vise à mieux prendre en compte la valeur économique des logements, avec l’évaluation systématique des dépenses publiques liées à l’immobilier résidentiel afin de ne conserver que celles qui ont des effets avérés en termes économique, social ou environnemental. Les bases de données publiques relatives au logement devront être complétées et mises à jour pour pouvoir en extraire des évaluations statistiques pertinentes.
Les méthodes de calcul de la taxe foncière devraient également être revues pour tenir compte de l’évolution des loyers et des prix de marché. Le rapport préconise en outre l’extension de la taxe sur les logements vacants (TLV), mais aussi la suppression de la possibilité pour les communes et les intercommunalités d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Des aides budgétaires ciblées plutôt que des incitations fiscales
Le CPO préconise la suppression définitive du dispositif de défiscalisation Pinel - qui est pour le moment reconduit jusqu’en 2025 - et recommande de ne pas le remplacer par un dispositif équivalent. Le PTZ devrait pouvoir être à nouveau accordé pour les logements anciens avec travaux pour prendre en compte les enjeux environnementaux. Le CPO recommande d’ailleurs de porter le taux de TVA sur les travaux de rénovation énergétique à 10 % au lieu de 5,5 %. Le gain financier obtenu pourrait ainsi être utilisé pour des aides budgétaires ciblées.
Favoriser la résilience du marché
La dernière série de recommandations vise à rendre la fiscalité du logement encore plus neutre. Le CPO appelle les pouvoirs publics à réfléchir sur le dispositif de l’affectation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO, communément appelés frais de notaires) qui s’apparentent actuellement à une taxe sur l’acquisition de logements. Le rapport estime qu’il faudrait plutôt relever les impôts portant sur la détention de ces logements. Toujours pour tenter de circonscrire la rétention de ces biens, eu égard aux pénuries, il est recommandé de remplacer les abattements sur les plus-values de cessions foncières en fonction de la durée de détention par un dispositif qui prendrait en compte les travaux d’amélioration réalisés par le vendeur et l’évolution des prix de la construction. Enfin, conformément à une préconisation qui avait également été formulée par les notaires lors de leur dernier congrès national, les régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue devraient être rapprochés et, à terme, unifiés.
Pour lire le rapport :
www.ccomptes.fr/sites/default/files/2023-12/20231218-Fiscalite-du-logement.pdf
