Le délai de prescription de l’action en fixation du loyer commercial court de la date à laquelle est demandée l’application du statut
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Par Cécile Le Gallou, Maître de conférences HDR, Université de Toulouse I Capitole
Plusieurs baux dérogatoires successifs ayant été consentis pendant quatre ans, le preneur demande aux bailleurs le bénéfice du statut des baux commerciaux. Ne le contestant pas, ceux-ci l’assignent juste en fixation du montant du loyer. La cour d’appel ayant déclaré leur action prescrite, la Cour de cassation approuve l’application de la prescription biennale mais critique le point de départ. En effet, elle affirme que « l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du Code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce ». Mais, au visa des articles L. 145-60 du Code de commerce et 2224 du Code civil, elle rappelle que « le délai de prescription court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et affirme que « la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l’article L. 145-5 du Code de commerce suppose qu’ait été demandée, par l’une ou l’autre des parties, l’application du statut des baux commerciaux ; (…) c’est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d’exercer l’action en fixation du loyer ». Elle conclut : « le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ».Observations : Si le preneur obtient le bénéfice du statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 145-5, al. 2 ; Cass. 3e civ., 22 janv. 2003, n° 01-16.490), l’action en fixation du loyer relève de la prescription biennale (C. com., art. L. 145-60 ; comp. pour la demande de statut, Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-16.806). Le point de départ de cette action n’est pas le nouveau bail mais la date de demande du statut (comp. pour la requalification, Cass. com., 11 juin 2013, n° 12-16.103).
Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-19.485, P+B+I
Publié in Droit & Patrimoine l’Hebdo, n° 1066, 29 août 2016
