En cas de cession du bail ou sous-location, la prescription pour la résiliation court à compter de la cessation du manquement du preneur

Paru dans Droit & Patrimoine n°1134 du 19 février 2018

Jurisprudence - Immobilier : En cas de cession du bail ou sous-location, la prescription pour la résiliation court à compter de la cessation du manquement du preneur. Solution.

Des parcelles agricoles sont données à bail. Douze ans plus tard, le bailleur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion du preneur en invoquant deux arguments : le défaut d’exploitation personnelle et la sous-location ou coexploitation avec son beau-frère. Mais la cour d’appel déclare l’action prescrite aux motifs que la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle il a eu connaissance de l’exploitation conjointe de ses terres par un tiers au bail et que la loi du 17 juin 2008 a fait courir un nouveau délai de même durée venu à expiration dix jours avant la saisine du tribunal. Mais la Cour de cassation, au visa des articles L. 411-31, II, 1°, et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, et de l’article 2224 du code civil, censure ce raisonnement : elle rappelle « qu’il résulte de ces textes que la cession du bail rural et la sous-location constituent des manquements à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ». Elle ajoute que « la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une sous-location ». uu

OBSERVATIONS. En vertu de l’article L. 411-31, II, 1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail rural en cas de cession de ce bail interdite par l’article L. 411-35 du même code (voir par exemple, Cass. 3e civ., 4 nov. 2014, n° 13-18.488 ; Cass. 3e civ., 19 janv. 2011, n° 09-72.507). La question était ici de déterminer le point de départ de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil : ce texte dispose qu’il est fixé au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il est fixé où jour de la cessation du manquement, donc de la cessation de la cession du bail ou de la sous-location.

RÉF. : Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n° 16-18.724, P+B

NOMENCLATURE DES ARRÊTS DE LA COUR DE CASSATION : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet ;