L'expert fiscal : le panorama de la fiscalité patrimoniale en janvier 2015

Focus. Un train de mesures fiscales pour l’immobilier. Les lois de finances de fin d’année ont apporté leurs lots de mesures fiscales inattendues. En matière patrimoniale, quelques modifications introduites au cours des débats méritent d’être soulignées… 

Par Guillaume Hublot, Docteur en droit, Diplôme supérieur de notariat, associé KMH gestion privée, Annabelle Pando et Frédérique Perrotin, Journalistes

Focus

Un train de mesures fiscales pour l’immobilier

Les lois de finances de fin d’année ont apporté leurs lots de mesures fiscales inattendues. En matière patrimoniale, quelques modifications introduites au cours des débats méritent d’être soulignées. Outre la suppression de la tranche à 5,5 % (CGI, art. 197), la plupart d’entre elles concernent l’immobilier : la légalisation du nouveau mode de calcul des plus-values sur terrains à bâtir, applicable depuis le 1^er septembre 2014 (abattement pour durée de détention de droit commun et abattement exceptionnel de 30 %), l’instauration d’une surtaxe de 20 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ainsi que l’assouplissement du dispositif « Duflot » pour l’investissement locatif (CGI, art. 199 novovicies). Rebaptisé dispositif « Pinel », les investissements réalisés depuis le 1^er septembre 2014 par les particuliers ouvrent aussi droit à la réduction d’impôt sur le revenu en cas d’un engagement de location de six ou neuf ans prorogeable à douze ans, ainsi que la location au cercle familial pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2015.

Deux incitations fiscales à la construction de logements ont été créées. La première concerne les donations en pleine propriété de terrains à bâtir constatées par un acte authentique entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2015 (CGI, art. 790 H). La seconde porte sur les donations d’un logement neuf, c’est-à-dire un immeuble pour lequel un permis de construire a été obtenu entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 (CGI, art. 790 I). Les deux types de donations ouvrent droit à un abattement de 100 000 euros s’appliquant aux donations consenties en ligne directe, ou entre conjoints, et partenaires d’un pacte civil de solidarité, lorsque le donataire prend l’engagement de réaliser des locaux neufs à usage d’habitation. L’abattement est de 45 000 euros entre frère et sœur et de 35 000 euros au profit d’une autre personne. Un même donateur ne peut être exonéré qu’à hauteur de 100 000 euros. En outre, une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit a été créée au bénéfice de la première transmission d’immeuble et droits immobiliers pour lesquels les titres ont été reconstitués entre le 1^er octobre 2014 et le 31 décembre 2017 (CGI, art. 793, 8°). Cette mesure ne peut pas se cumuler avec l’exonération de 50 % de droits de succession sur les immeubles situés en Corse. Enfin, les plus-values immobilières des personnes physiques non résidents sont désormais soumises au taux unique de 19 % (CGI, art. 200 B).

Analyse : Ces incitations nouvelles aux donations tentent de soutenir la construction de logements. S’il est assez heureux que le gouvernement ait ciblé seulement les donations en pleine propriété, seule incitation permettant d’accélérer la rotation des richesses et donc l’économie, l’impact réel de cette mesure devrait demeurer particulièrement faible en général, et sans doute inexistant quant au prix de l’immobilier français en particulier. Premièrement, de nombreuses études montrent en effet clairement qu’il n’y a aucune corrélation historique, dans aucun pays du monde, entre le nombre de logements mis en construction et les prix de ces derniers. Deuxièmement, la pénurie de logements, que les médias et les professionnels de l’immobilier ne cessent de souligner, ne résiste pas à la statistique, laquelle présente une situation très différente, le nombre de logements construits étant beaucoup plus fort que la croissance des nouveaux ménages (entre 2000 et 2012, le nombre de ménages a crû de 3,55 millions, pour 4,38 millions de logements construits sur la même période ; sur cette même période, les prix ont été multipliés par environ 220 %, lorsque les loyers ont progressé de 15 %) (1). On sait, en outre, que certaines communes présentent des parcs immobiliers locatifs trop importants, et que, en revanche, les villes les plus dynamiques connaissent une véritable tension. Faute d’une analyse économique plus approfondie du marché de l’immobilier et de ses besoins, cette mesure ne devrait donc avoir aucun impact macro-économique, sauf à l’égard de quelques familles détenant des terrains constructibles.

(1) Données indicielles exprimées au regard du pouvoir d’achat et corrigées de l’inflation. Source INSEE 2014. 

Les infos du mois

• Des clarifications et régularisations

Le traitement fiscal des sommes reçues par les associés ou actionnaires dans le cadre d’un rachat par une société de ses propres titres a été clarifié, suite à sa censure par le Conseil constitutionnel (Cons. const., 20 juin 2014 n° 2014-404). Désormais, et à partir des rachats effectués à compter du 1^er janvier 2015, ces sommes seront taxées selon le régime des plus-values, et non plus selon des revenus distribués (CGI, art. 112). Par ailleurs, les avantages fiscaux en matière de droits de mutation à titre gratuit ont été étendus aux euro-dons et euro-legs (CGI, art. 795-0 A). Enfin, l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les contribuables domiciliés ou établis hors de France mais résidents dans l’Union européenne, en Islande et en Norvège a été supprimée. Enfin, le volet fiscal de la récente loi sur les comptes bancaires et contrats d’assurance-vie en déshérence (L. n° 2014-617, 13 juin 2014, JO 15 juin) a été complété, notamment sur les dividendes ou les produits de placements à revenu fixe reversés par la Caisse des dépôts et consignations, en matière de produits issus de contrats d’assurance-vie et de capitalisation, de gains nets résultant de la liquidation des titres, ainsi qu’en ce qui concerne les sommes transmises à titre gratuit, notamment au titre des primes versées après les 70 ans du souscripteur ou celles soumises au prélèvement de l’article 990 I du Code général des impôts.

• Des avantages fiscaux pérennisés, assouplis, renforcés

Par ailleurs, la réduction d’impôt sur le revenu accordée au titre des investissements réalisés dans les sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel, qui devait prendre fin le 31 décembre 2014, a été prorogée jusqu’en 2017 (CGI, art. 199 unvicies), de même que le crédit d’impôt pour dépenses d’aide aux personnes, également jusqu’en 2017. Le crédit d’impôt pour dépenses en faveur de la transition énergétique (CGI, art. 200 quater), qui concerne l’équipement de l’habitation principale, a été simplifié et le taux de la réduction d’impôt sur le revenu au titre des travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtels sur l’île de Saint-Martin a été porté à 49,5 %, et ce, jusqu’en 2017 (CGI, art. 199 undecies B). Par ailleurs, les réductions d’impôt sur le revenu « Madelin » (CGI, art. 199 terdecies-0 A) et « ISF PME » (CGI, art. 885 O bis) sont assouplies en cas de souscription au capital d’une société holding pure ; les conditions liées au nombre de salariés, de mandataires ou d’associés sont supprimées, à compter des souscriptions effectuées en 2015. En matière de plus-values mobilières, se trouve précisé le champ d’application de l’abattement de droit commun pour durée de détention. Il concerne les cessions de société immobilière pour le commerce et l’industrie (Sicomi), le rachat d’actions de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav), les cessions de titres par les fonds de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement (FCP), et les cessions de fonds commun de créances (FCC). 

• Accélération du traitement des régularisations

Afin d’accélérer la régularisation des comptes et avoirs détenus à l’étranger, Bercy publie une nouvelle circulaire datée du 12 décembre 2014 qui encadre les délais de traitement des dossiers traités par le service de traitement des déclarations rectificatives (STDR). Depuis son ouverture, le STDR a déjà reçu plus de 35 000 demandes de contribuables et a permis de rapporter près de 2 milliards d’euros sur l’année 2014. Pour les demandes de régularisations adressées depuis le 10 décembre 2014, le contribuable dispose d’un délai de six mois pour compléter ce dossier par le dépôt de l’ensemble des déclarations rectificatives portant sur la période non prescrite. À défaut, il ne bénéficiera plus des minorations de pénalités prévues dans le cadre des circulaires ministérielles des 21 juin 2013 et 12 décembre 2013. Pour les demandes antérieures au 10 décembre 2014, le contribuable doit adresser ces déclarations au plus tard le 31 mars 2015, si sa lettre a été adressée jusqu’au 30 juin 2014, et au plus tard le 30 mai 2015, si sa lettre a été adressée entre le 1^er juillet 2014 et le 9 décembre 2014. À défaut, il ne bénéficiera plus des minorations de pénalités prévues dans le cadre des circulaires ministérielles des 21 juin 2013 et 12 décembre 2013. Le service peut, le cas échéant, revenir vers le contribuable en cours d’instruction pour demander des compléments d’information. Le contribuable dispose alors d’un délai de soixante jours pour fournir ces éléments complémentaires. À défaut de réponse dans ce délai en produisant les éléments attendus, il ne peut plus bénéficier de la minoration des pénalités suivant le barème prévu dans les deux circulaires « Cazeneuve ».

• SCI et contrôle fiscal

Le Conseil d’État précise que la procédure d’évaluation d’office prévue en cas d’opposition à contrôle fiscal s’applique au contrôle sur place d’une société civile immobilière (SCI) (CE, 5 nov. 2014, n° 356148, et CE, 5 nov. 2014, n° 357672). L’évaluation d’office des bases d’imposition, codifiée à l’article L. 74 du Livre des procédures fiscales (LPF), prévue lorsque le contrôle fiscal ne peut avoir lieu du fait du contribuable ou de tiers, ne s’applique pas à la seule vérification de comptabilité prévue par l’article L. 13 du LPF mais vise l’ensemble des contrôles sur place auxquels l’administration fiscale est en droit de procéder. Elle peut donc s’appliquer au contrôle sur place dont les SCI donnant leurs immeubles en location ou en conférant la jouissance à leurs associés peuvent faire l’objet, en application des dispositions combinées des articles 172 bis du Code général des impôts (CGI) et 46 B à D de l’annexe III audit code. En revanche, les pénalités sanctionnant l’opposition à contrôle fiscal (dispositions de l’article 1730 du CGI désormais reprises à l’article 1732 du même code) ne peuvent être mises à la charge du contribuable lorsque celui-ci n’a pas pris personnellement part à l’opposition au contrôle, conformément au principe de responsabilité personnelle et au principe de personnalité des peines.

• Abus de droit et « management package »

Lors de sa séance du 7 novembre, le Comité de l’abus de droit fiscal s’est prononcé dans un dossier de « management package » dans une opération de leveraged buy-out (LBO), qui concernait huit personnes (CADF, aff. n^os 2014-16 à 2014-23). L’administration fiscale avait remis en cause l’inscription dans un plan d’épargne en actions (PEA) de titres acquis dans le cadre d’un plan associant les dirigeants à une opération de LBO secondaire. L’administration fiscale avait considéré que la souscription, par l’intermédiaire des bons de souscription d’actions (BSA) Ratchet émis par la holding, avait pour seul objectif de dissimuler un dispositif d’intéressement et de permettre aux cadres associés d’échapper à toute imposition par une utilisation abusive du PEA. Le Comité n’a pas été de cet avis, écartant l’abus de droit. Il a relevé l’absence d’éléments permettant d’établir que les associés étaient assurés de ne prendre aucun risque sur leur investissement. Au contraire, ils avaient immobilisé une somme conséquente pour acquérir les BSA Ratchet qu’ils risquaient de perdre en fonction de l’évolution de la valeur du groupe. L’administration fiscale ne s’est pas pliée à cette analyse et a décidé de maintenir ses propositions de rectification.

Par Guillaume Hublot, Docteur en droit, Diplôme supérieur de notariat, associé KMH gestion privée, Annabelle Pando et Frédérique Perrotin, Journalistes

Paru in Dr. & Patr. 2015, n° 243, p. 76 (janv. 2015)