Opération de défiscalisation - Prescription de l’action pour manquement aux obligations d’information et de conseil
En 2006, 2007 et 2010, un particulier, démarché par une société de conseil en gestion de patrimoine, acquiert six biens immobiliers ouvrant droit à des réductions d’impôts, destinés à la location et finance ces acquisitions à l’aide de prêts. En 2018, invoquant une baisse de rentabilité locative de ces biens ne lui permettant pas de régler les mensualités des prêts à l’issue de la période de défiscalisation, ainsi qu’une surévaluation de la valeur de ces biens, il assigne la société pour manœuvres dolosives et pratiques commerciales déloyales, ainsi que pour manquements aux obligations d’information, de conseil et de mise en garde et en indemnisation de ses préjudices. La cour d’appel déclare l’action prescrite. Après avoir relevé que les variables fondamentales des opérations d’optimisation fiscale en cause sont le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui, à la fois, conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition, elle retient que le point de départ se situe, s’agissant de la surévaluation des biens, à la date du contrat de vente, s’agissant de leur perte de valeur, au 21 mars 2007, date à laquelle l’investisseur a souscrit une assurance couvrant le risque de perte financière à la revente et, s’agissant du risque de baisse de rentabilité locative, à la date de conclusion du premier contrat de location non conforme aux prévisions de progression du loyer pour chaque bien immobilier en litige. L’investisseur forme un pourvoi.
