Trois questions à Didier Kling, président de la CNCEP

Paru dans Droit&Patrimoine n°1174 du 14 janvier 2019

La Chambre nationale des conseils-experts en immobilier patrimonial (CNCEP) a fait l’analyse des chiffres publiés par l’Observatoire de la statistique sur la construction de logements et du secteur de l’immobilier en France. Son président en fait la synthèse.

Vous constatez qu’en 2018, le développement dans le secteur du logement a été freiné. Pour quelles raisons ?

Depuis plusieurs décennies, notre quotidien s’est transformé. Le rapport au travail évolue et les Français sont plus mobiles que par le passé. La France a changé mais le logement reste un besoin fondamental. Il constitue aussi un placement, un patrimoine.

Cependant, ce secteur manque de souplesse et doit répondre à de trop nombreuses normes. Ceci explique que son développement est freiné. à titre d’exemple en 2018, 473 000 logements ont été autorisés à la construction, soit un recul de 5,2 % par rapport à 2017. 415 500 ont été mis en chantier. Les délais d’ouverture de chantiers sont assez longs. Ces constats ne sont toutefois pas nouveaux. Plusieurs facteurs bloquent le logement en France. Lorsqu’un opérateur immobilier détient les conditions financières et foncières, il lui faut faire valider un permis de construire qui est devenu un vrai parcours du combattant. Les normes et règlements sont complexes, trop nombreux pour pouvoir répondre à la demande du marché. Les recours abusifs relatifs aux dossiers de construction entravent également la bonne marche d’un chantier. Enfin, il y a les notions de coût et de normes environnementales.

Dans quelle mesure les dispositions de la loi ELAN vont pouvoir lever ces freins et favoriser le développement du secteur ?

La loi ELAN va permettre de construire plus, mieux, plus vite et moins cher. Elle vient répondre aux besoins démographiques tout en soutenant l’économie. La contractualisation de l’urbanisme : L’aménagement concerté d’un territoire avec les acteurs publics et privés (PPA) est un outil en faveur de grandes opérations d’urbanisme (GOU) ambitieuses traçant des territoires d’avenir. La simplification des procédures : bonus de constructibilité de 30 % en faveur de la transformation de bureaux vacants en logements, strictes limitation des pièces exigées lors de l’instruction des permis de construire, encadrement des interventions de l’Architecte des Bâtiments de France, ou encore, dispense de réalisation d’aires de stationnement lors de la construction de logements locatifs intermédiaires ; ce qui devrait faciliter de tels programmes nécessaires au logement des salariés des entreprises et à la réduction des temps de déplacement. La reconquête des territoires par la revitalisation des centres-villes : la loi ELAN met à l’honneur la contractualisation avec les futures opérations de revitalisation de territoire (ORT) spécifiques aux coeurs de ville. En matière d’aménagement commercial, la loi ELAN entend rétablir les grands équilibres entre le centre et la périphérie mais aussi garantir la diversité commerciale.

Ces mesures suffisent-elles et quelles autres seraient souhaitables ?

Il est nécessaire que cette loi s’applique le plus rapidement possible pour produire les effets attendus. Cependant, d’autres mesures vont être problématiques pour que le secteur, par ailleurs porteurs d’emplois et d’affaires, se redynamise : l’IFI et le plafonnement des rémunérations des intermédiaires.