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Immobilier - Le syndic peut appeler en garantie son assureur même sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

Par DROIT&PATRIMOINE HEBDO

Chaque semaine, sur droit-patrimoine.fr, retrouvez l’essentiel des jurisprudences de la semaine.

Une personne est propriétaire de deux appartements situés sous une toiture-terrasse. Constatant des infiltrations, il assigne le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts. Ce syndicat des copropriétaires appelle en garantie son assureur et la société ayant réalisé l’étanchéité et l’isolation, mais celle-ci est placée en liquidation judiciaire en cours d’instance. La cour d’appel déclare cette demande en garantie irrecevable au motif que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas habilité le syndic à agir contre l’assureur de la copropriété ni validé l’action. Bien au contraire, la Cour de cassation censure cette solution au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; elle rappelle que « [s]elon ce texte, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale », mais qu’une « telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. » Elle rappelle également qu’il a déjà été jugé que « le syndic pouvait, dans une instance dans laquelle il était défendeur, appeler en garantie un coresponsable pour dégager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (3e Civ., 7 janvier 1981, pourvoi n° 79-12.508, Bull. n° 6 ; 3e Civ., 30 novembre 2004, pourvoi n° 00-20.453) ». Elle conclut que « le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété. »

OBSERVATIONS. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 détaille les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice, notamment. Ainsi, il ne peut agir sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale (par ex., Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.863), hormis les exceptions énumérées par l’alinéa 3 qui mentionne, notamment, « les demandes […] pour défendre aux actions intentées contre le syndicat » (pour l’appel en garantie d’un architecte, Cass. 3e civ., 7 janv. 1981, n° 79-12.508). 

Réf. : Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 19-10.887, P+B+I

Nomenclature des arrêts de la Cour de cassation : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet

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