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Ensembles immobiliers et statut de la copropriété : il faut constater l’existence de terrains et de services communs à ces ensembles

Par DROIT&PATRIMOINE HEBDO

Immobilier - Ensembles immobiliers et statut de la copropriété : il faut constater l’existence de terrains et de services communs à ces ensembles

Deux groupes d’immeubles, propriétés de deux sociétés, sont bâtis sur leurs parcelles respectives. Chacun disposant de garages souterrains, une rampe d’accès commune les dessert. Puis, l’une des sociétés propriétaires assigne la seconde afin de lui voir interdire de traverser sa parcelle ; reconventionnellement, la société assignée demande à ce que l’ensemble immobilier soit soumis au statut de la copropriété et que la rampe d’accès soit considérée comme une partie commune dont elle aurait le droit d’user. La cour d’appel fait droit à ces demandes après avoir constaté que la rampe d’accès permettait l’accès aux sous-sols des deux immeubles ; précisément, elle retient que le statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage, que l’accès commun a été conçu et réalisé avec l’accord des deux sociétés et que son usage est identique pour les deux voisins. La Cour de cassation censure ce raisonnement et, au visa de l’ancien article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et considère que la cour d’appel aurait dû constater « l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers ».

OBSERVATIONS. Le droit de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965, modifiée récemment par la loi Élan du 23 novembre 2018, puis l’ordonnance du 30 octobre 2019. La copropriété se caractérise par la coexistence de parties privatives (art. 2) et de parties communes (art. 3). Sauf convention contraire, le statut de la copropriété s’applique aux ensembles immobiliers qui, outre les terrains et les services communs, notamment, comportent des parcelles faisant l’objet de droits de propriété privatifs (art. 1, al. 2 L. 1965 ; art. 1, al. 5 L. 1965 modif. loi du 28 nov. 2018 ; art. 1, II, 2e, modif. Ord. 30 nov. 2019). Malgré l’hétérogénéité des ensembles immobiliers, des éléments communs sont indispensables à la qualification.

REF. : Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16.117, P+B+I

Nomenclature des arrêts de la Cour de cassation : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet

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