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Application à l’associé d’une SCI

Par DROIT&PATRIMOINE HEBDO

Mandat apparent - Application à l’associé d’une SCI.

L’associé d’une SCI et la SCI, représentée par celui-ci, reconnaissent une dette de 276 000 € à l’égard de tiers et affectent le bien immobilier de la SCI en garantie hypothécaire. Invoquant l’absence de pouvoir de l’associé, la SCI et sa gérante assignent les notaires ainsi que l’associé aux fins de voir déclarer inopposables à la SCI les dettes souscrites, ordonner la mainlevée de l’hypothèque et condamner les notaires au paiement de dommages et intérêts. La cour d’appel rejette ces demandes, retenant que le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent. La SCI et sa gérante forment alors un pourvoi.

Mais la troisième chambre civile rejette le pourvoi : elle juge que « la cour d’appel a retenu que (les créanciers), qui avaient financé une grande partie des acquisitions de la SCI et de la société qui y exploitait un fonds de commerce, entretenaient depuis de nombreuses années une relation d’affaires continue et confiante avec le seul (associé) et que cette relation, associée à la production d’un procès-verbal d’assemblée générale de la SCI donnant tous pouvoirs à ce dernier pour consentir une hypothèque en garantie du prêt consenti à la SCI, dans des circonstances authentifiées par un notaire et explicitées par la référence à l’affectation de ce prêt, seule de nature à faire échec à la saisie et à la vente forcée du bien immobilier propriété de la SCI, autorisait (les créanciers) à ne pas vérifier les limites exactes du mandat de (leur cocontractant)» (pt 4). Ainsi, « elle a caractérisé, par ces seuls motifs, les circonstances dont elle a pu déduire la croyance légitime, confortée par l’intervention d’un notaire, (des créanciers) aux pouvoirs de (leur cocontractant) pour engager la SCI les autorisant à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ».

OBSERVATIONS. La troisième chambre civile applique la théorie du mandat apparent, consacrée par la jurisprudence (Cass. Ass. Plén., 13 déc. 1962, n° 57-11569. V., désormais, art. 1156 C. civ.), à la reconnaissance d’une dette et à l’octroi d’une garantie hypothécaire par un associé de SCI empiétant sur les pouvoirs de représentation légale du gérant. La Cour utilise le critère classique de la croyance légitime, « ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ». 

Réf. : Cass. 3e civ., 19 mars 2020, n° 19-11771.

Nomenclature des arrêts de la Cour de cassation : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet

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